Grundlæggende om CRE - Forskellen mellem REIT og indsamling af fast ejendom

Bemærk: Denne tutorial om moderne kommercielle ejendomsinvesteringer blev første gang vist på EquityMultiple-bloggen. Besøg her for opdateringer og tilføjelser til denne serie.

Erhvervsejendom har længe været et træk ved sofistikerede investorporteføljer. Årsagerne hertil er klare - ejendomsafkast i De Forenede Stater har historisk set domineret aktiemarkedet, og ejendom tilbyder en række indirekte fordele, herunder diversificering af porteføljen, der giver beskyttelse mod inflation og investering i materielle aktiver. Investeringsmængden afspejler investorernes appetit på aktivklassen. Erhvervsejendomstransaktioner i USA over 300 mia. Dollars i de sidste tre kalenderår (2014–2016) *

På trods af disse mærkelige tilbud har adgang til investering i erhvervsejendomme været en udfordring. Investorer har historisk valgt tre måder:

Mens hver af disse biler har fordele og ulemper, vil denne artikel fokusere på investeringsudfordringer gennem REIT og nye alternativer - de komparative fordele ved at investere gennem online investeringsmarkeder eller, som du måske har hørt, ejendomsplatforme tales. .

REITs giver let adgang til centralt styrede ejendomsporteføljer, hvilket gør det til et populært valg for investorer, der leder efter fast ejendom, men uden direkte investeringer og private equity fonde. ønskede ikke at investere det krævede minimumsbeløb. REIT rentabilitet er et must, især i forhold til lave renter.

Forholdet mellem REIT og det åbne marked

På trods af en stærk samlet indtjening er offentlige REIT'er undertiden præget af ekstrem markedsvolatilitet. I 2010 faldt de offentlige REIT'er med 27,5% år for år, efterhånden som recessionen blødgjorde, men i 2013, med stigningen på det amerikanske ejendomsmarked, faldt omsætningen med 3,2%. Konjunkturen har afsløret, at REITs faktisk er knyttet til det åbne marked i stedet for at være forbundet med værdien af ​​den underliggende ejendom. Denne indbyrdes afhængighed beskytter profit og mangfoldighed fra andre former for investering i fast ejendom. Private ejendomsinvesteringer viser lav afhængighed af offentlig gæld og værdipapirmarkeder (-0,03 til +0,25) og diversificerer derfor i porteføljer med aktier og obligationer. har store fordele.

Interaktion med fællesmarkedet

Private REITs er isoleret fra volatiliteten på de offentlige markeder, men de er kendetegnet ved høje gebyrer og undertiden manglende gennemsigtighed. De fleste ikke-handlede REIT'er er 12-15% med tidligere likvidationsgebyrer og kan være ekstra eller permanent. På trods af disse nyttelast og den nylige regnskabsskandale, der fik anledning til at ARCP, den største REIT i verden, har kostet penge for disse køretøjer. I 2013 faldt REIT for private ejere til rekord 19,2 milliarder dollars. I 2014 faldt dette tal til 15 milliarder dollars med kritik og mulige alternativer til investering i fast ejendom.

Direkte online eller "Crowdfunded" ejendomsinvesteringer

Der er ingen volatilitet i markedet for direkte ejendomsinvesteringer, såsom EquityMultiple og andre tilbud på investeringsmarkeder, tunge REIT eller private REIT. NCREIF-indekset, der sporer den meget store pulje af private equity-erhvervsejendomme, føles, hvor rentabel denne sektor er. Med undtagelse af 2008 og 2009 har den årlige h2 siden 2004 været over 10% årligt og nået næsten 19%. Overskuddet, der tilbydes af markederne for fast ejendom, varierer meget afhængigt af det underliggende aktiv, forretningsplanens risikoprofil og investeringens struktur.

Årlig gennemsnitlig indkomst, NCREIF-indeks **

Typisk mål rentabilitet for EquityMultiple investeringer: 8–20%

Langsigtede lejekontrakter med nøgle lejere kan give mere afkast end en risikojusteret obligation, mens højere værditilvækst og udviklingsprojekter kan give et højere afkast på grund af de forskellige risikoniveauer. . En del af styrken på investeringsmarkederne er, at de giver komplekse investorer mulighed for at beslutte, hvilke aktiver der passer til deres porteføljer. På grund af REIT'ernes størrelse og struktur står de over for begrænsninger for, hvordan og hvor de kan investere. Selv hvis investorer kender REIT-strategien, kan de normalt ikke tage nogen investeringsbeslutninger.

konklusion

Hovedpunkterne er, at din portefølje kan være et sted for både REIT og investeringer på markedet, da de tjener forskellige formål. REITs giver bæredygtigt afkast på lang sigt, lette investeringer og likviditet, men nogle af fordelene ved at investere i fast ejendom formindskes af denne likviditet. Markeder for investering i fast ejendom er på udkig efter værdiaftaler, der giver mulighed for en stabil pengestrøm eller porteføljeafkast for at diversificere og give muligheder for investering i fast ejendom. Dette er en vigtig innovation inden for investering i fast ejendom og vil modernisere den ved at flytte den online.

Næste >>> Typer af erhvervsejendom

Bemærk: Begrebet individuelle investorer, der er involveret i større ejendomsprojekter, benævnes ofte "akkumulering af fast ejendom", men udtrykket er lovligt anvendt i klausul 3 i JOBS Act, som ikke er godkendt giver investorer mulighed for at sælge aktiver. EQUITYMULTIPLE er således ikke en teknisk populær platform, men snarere en investeringsplatform for akkrediterede investorer.

* https: //www.rcanalytics.com/us-capital-trends-2016-year-in-review/

** https: //www.ncreif.org/data-products/property/